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『黄金比』この言葉を聞いたことがない人はいないでしょうが、この素晴らしさに気づい ていない人は数知れず… このブログは、黄金比に魅了された一口馬主民が開設する、一口馬主民のための、一口馬 主民による馬体解析ブログである *お金の話もするよ

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空室リスクを回避する方法

以前の記事にて、不動産投資の一番のリスクが何かという点について記載をしています。読んでいただいた方はご存じと思いますが、一番のリスクは空室リスクです。

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今一度、空室はなぜリスクなのか

自身の投資マンションに空室があることによって、自分が思い描く収入を達成することができなくなる可能性が出てきます。

不動産投資はローンを組んで、そのローンの返済を他人(賃借人)から受け取る所謂、家賃から捻出することが本質です。よって、その家賃は空室であれば得ることはできません。だからリスクとなるのです。

 

空室リスクを回避する方法

一番のリスクである空室を回避したいと思うことはごく一般的です。しかし、本当にそんな都合の良い方法なんてあるの?とおもったあなた!

ちゃんとあるのでご安心ください!

それは、「サブリース」といわれる方法です。この手段を使うことによって、万が一の空室に対しても安定して家賃を得ることができるようになります。

 

サブリースとは

簡単に説明すると、「又貸し」です。

たとえば、あなたが所有のマンションの1室をBさん(サブリース会社)に貸す契約を行います。すると、あなたはBさんと賃貸借(貸し借り)の契約を結ぶことになるのでBさんから家賃を得ることができます。

しかし、サブリース会社であるBさんは実際にはあなたの部屋に住まうわけではなく、実際の入居者Cさんにあなたの部屋を貸す(又貸しする)ことによって、Bさんは利益を得ます。

これは専門用語では「転貸」といいますが、簡単に表現すると又貸しですね。

 

え、サブリースってめっちゃいいじゃん!

これだけ聞くとそう思うかたも少なくはないかと思いますが、一度ここでそのメリットデメリットを確認してみましょう。

 

サブリースのメリット

・空室リスクをカバーできる

・安定した収入を予測しやすい

 

サブリースのデメリット

・契約内容によって、再免責がある

・解約時の手間

・家賃が相場よりも低くなる

 

このようなメリット・デメリットがありますが、一番のリスクである空室をリスクへエッジするためには最適な手段です。

 

サブリースをつけたほうがいいケースとそうでないケース

どういったケースであればサブリースをつけたほうがいいのか!?

私見ではありますが、ご参考程度にご確認ください。

 

サブリース推奨ケース

◆所有物件が地方であったり、都内でもオフィス街へのアクセスが悪いようなエリア

 →こういったエリアは再入居者が見つかりにくい可能性があるため、サブリースの検討は必要かもしれません。

 

◆間取りが1LDK以上

 →単身者向け物件とファミリー向け物件を比較すると、単身者向け物件のほうが埋まりは早いです。ファミリー向けのように広い間取りの物件は比較すると埋まりが悪いため、一般的に投資用マンション自体が1Kのような単身者向け物件が多いのもこの理由です。

 広い間取りの物件であれば、その分ローンの支払金額も多いはずなので、リスクを最小限にするためにサブリースは検討すべきと考えます。

 

サブリース非推奨ケース

あなたが所有している部屋に今住んでいる人が退居した後、すぐに入居者が見つかるような立地、間取りであればサブリースの必要性は少ないと思います。

人気エリアであれば1週間もあれば入居者が決まることなんてよくある話です。そういったエリアに物件を持っているのであれば、わざわざ家賃を下げてまでサブリースを契約する必要性は低いですよね。

 

自分の物件の人気度がわからない場合

実際に一度住んでいる人が退居した経験があれば、どのくらいの期間で再入居者が現れるか経験済みかとは思いますが、そうでない場合は、自分の物件が空室になった後の再入居の目安ってわからないですよね。

そんな場合にお勧めしたいのは、賃貸会社(SUUMO、HOME'S、CHINTAI、アパマンショップなど)で自分が持っている物件に近いエリア・間取りの空き物件をお気に入り登録して定期的に空き状況を確認してみてください。

都内主要エリアであれば1~2週間あればお気に入り登録した物件は入居者がきまることがほとんどですが、気になる方はこの方法で確認してみるのもいいと思います。